Skatter vid köp av nyproduktion i Spanien – IVA, AJD och vad du faktiskt betalar
I Sverige är skattebilden vid ett bostadsköp relativt lätt att greppa: lagfart och pantbrev, några procent av köpeskillingen, och sedan är det klart. I Spanien fungerar systemet helt annorlunda, och köper du nyproduktion gäller dessutom andra regler än om du köper en begagnad bostad. Många svenska köpare blir förvånade när de förstår att skatten på en nybyggd lägenhet inte heter ITP utan IVA, alltså moms, och att den läggs ovanpå ett eget regelverk.
Just nu pågår det också en skatteförändring i Comunidad Valenciana, regionen som Costa Blanca tillhör, vilket gör det extra viktigt att ha koll på aktuella siffror innan du skriver under. I den här artikeln går vi igenom vad IVA och AJD faktiskt innebär, hur mycket de kostar och vad som skiljer nyproduktion från begagnat rent skattemässigt.
Varför skattefrågan ser annorlunda ut för nyproduktion
Skillnaden mellan att köpa nytt och begagnat i Spanien handlar inte bara om standard och garantier. Den påverkar också vilken skatt du betalar. Köper du en begagnad bostad betalar du ITP, en överlåtelseskatt som går till regionen. Köper du i stället direkt av en byggherre räknas affären som en momspliktig transaktion, och då tillkommer IVA tillsammans med stämpelskatten AJD, inte ITP.
- IVA, moms på nyproduktion: 10 procent av köpeskillingen, oavsett region eftersom det är en nationell skatt
- AJD, stämpelskatt på köpehandlingen: 1,40 procent i Comunidad Valenciana
- ITP, överlåtelseskatt: gäller bara vid köp av en begagnad bostad, aldrig vid nyproduktion
Läget i Comunidad Valenciana just nu
Sedan den 1 juni 2026 gäller nya skattesatser i regionen, till följd av lagen Ley 5/2025. Tidigare låg AJD på 1,5 procent och ITP för begagnade bostäder på 10 procent. Nu har AJD sänkts till 1,40 procent och ITP till 9 procent för bostäder värda upp till 1 000 000 euro, medan fastigheter över den gränsen fortfarande har en ITP-sats på 11 procent. IVA på nyproduktion påverkas inte av förändringen eftersom det är en nationell skatt, den ligger kvar på 10 procent.
Det avgörande datumet är inte när handpenningen betalas eller när det privata köpekontraktet skrivs, utan när själva köpet undertecknas hos notarie, ett av de sista stegen i köpprocessen. Har du en pågående affär och viss flexibilitet i tidsplanen kan det därför vara värt att prata med din advokat om timing.
Vad kostar det egentligen att köpa nyproduktion?
Ta en lägenhet för 250 000 euro som exempel.
- IVA, 10 procent: 25 000 euro
- AJD, 1,40 procent: 3 500 euro
- Summa skatt: 28 500 euro, motsvarande 11,4 procent av köpeskillingen
Utöver skatten tillkommer normalt notarie och registreringsavgifter samt advokatarvode, vilket ofta gör att den totala kostnaden hamnar runt 13 till 15 procent av köpeskillingen för nyproduktion. Det är något högre än vid köp av en begagnad bostad, där ITP numera ligger på 9 procent och totalkostnaden brukar landa något lägre.
En detalj många inte tänker på: nybyggnadsdeklarationen
En sak som skiljer nyproduktion från begagnat är att byggherren, innan bostäderna säljs, måste registrera en så kallad declaración de obra nueva, en nybyggnadsdeklaration, hos notarie. Även den handlingen är belagd med AJD. Kostnaden bärs normalt av byggherren och ligger redan inbakad i priset du ser i annonsen, men det förklarar varför nyproduktion i grunden involverar fler notariehandlingar än en vanlig andrahandsaffär, även om du som köpare bara möter din egen del av processen.
Fördelar med nyproduktion trots skatten
- Fast och förutsägbar skattesats, ingen diskussion om taxeringsvärde som ibland förekommer vid ITP på begagnat
- Tioåriga byggnadsgarantier från byggherren
- Betalningsplan i flera steg under byggtiden, vilket sprider ut både köpeskilling och skattebetalning
- Ofta lägre driftkostnader tack vare bättre isolering och nyare installationer
Att tänka på när du budgeterar för nyproduktion
Utöver själva köpeskillingen finns några saker värda att planera för i god tid.
- Räkna med totalt 13 till 15 procent utöver köpeskillingen i skatt och avgifter
- Du behöver NIE-nummer och ett spanskt bankkonto innan du kan betala IVA och AJD
- Ta hjälp av en advokat som kan bekräfta exakt vilka satser som gäller vid din signeringsdag hos notarie
- Tar du bolån i Spanien tillkommer ytterligare kostnader kopplade till lånehandlingarna, utöver själva bostadsköpet
Vanliga frågor
Måste jag betala IVA om jag köper en begagnad bostad i stället?
Nej. IVA gäller bara vid köp direkt av byggherre, det vill säga nyproduktion. Köper du en begagnad bostad betalar du i stället ITP, som i Comunidad Valenciana ligger på 9 procent för bostäder upp till 1 000 000 euro sedan den 1 juni 2026.
Kan jag förhandla ner AJD eller IVA?
Nej, båda är lagstadgade skattesatser som gäller lika för alla köpare oavsett nationalitet. Det enda som går att påverka är timingen, eftersom det är signeringsdatumet hos notarie som avgör vilken skattesats som gäller.
Betalar jag skatten direkt till skattemyndigheten i Spanien?
I praktiken sköts betalningen oftast av din advokat eller gestor i samband med att köpehandlingarna undertecknas och registreras, så att beloppen deklareras och betalas inom de lagstadgade tidsfristerna.
Ingår skatten i priset jag ser i en annons för nyproduktion?
Nej, annonspriset är normalt köpeskillingen exklusive skatt och avgifter. Räkna alltid med 13 till 15 procent extra för nyproduktion när du sätter din budget.
Mäklarspecialisten Spanien hjälper dig hitta rätt nyproduktion
På Mäklarspecialisten Spanien hjälper vi svenska köpare att förstå hela kostnadsbilden innan de skriver på, inte bara köpeskillingen utan även skatter, avgifter och betalningsplan. Vi samarbetar med advokater som kan bekräfta exakt vilka satser som gäller för just ditt köp.
Vill du veta mer om aktuella nyproduktionsprojekt på Costa Blanca är du alltid välkommen att kontakta oss HÄR
